Innenwanddämmung im Bestand – Relevanz, Wirtschaftlichkeit & strategische Chancen für Portfoliohalter:innen
Warum die Innendämmung für Bestandshalter:innen zunehmend relevant wird
Wenn bei energetischen Sanierungen keine Außendämmung möglich ist – etwa bei denkmalgeschützten Objekten, Ensembleschutz oder Grenzbebauung – ist die Innendämmung oft die einzige praktikable Lösung. Sie ermöglicht substanzielle Energieeinsparungen, ohne in das äußere Erscheinungsbild oder die Bausubstanz einzugreifen.
Gerade in Portfolios mit gemischt genutzten oder unterschiedlich modernisierten Einheiten ist diese Sanierungsform attraktiv: Sie erlaubt eine gezielte, phasenweise Umsetzung – z. B. bei Leerständen oder Mieter:innenwechsel – und passt sich damit flexibel an bestehende Investitionspläne an.
Vorteile für Investor:innen, Bestandshalter:innen und Kreditgeber:innen
Fassadenerhalt & Denkmalschutzkonformität
Ideal für Objekte mit architektonischem oder historischem Wert – Eingriffe in die Außenhülle entfallen vollständig.
Modular sanieren, Risiken verteilen
Einzelne Einheiten können unabhängig saniert werden – ideal für gestufte Investitionen mit klarer Kostenkontrolle.Energieeffizienz steigern & ESG-Ziele erreichen
Verbesserte Dämmwerte reduzieren die Betriebskosten und zahlen auf Nachhaltigkeitskriterien (ESG) ein – ein wichtiger Hebel zur Verbesserung der Energieeffizienzklasse und zur Erfüllung der EU-Taxonomie-Anforderungen.Technisch risikoarm (bei fachgerechter Planung)
Keine Gerüste, kein Eingriff in die Außenfassade – dadurch sinken Bauzeiten und Komplexität spürbar.
Typische Herausforderungen – und wie man ihnen begegnet
Feuchteschutz als kritischer Faktor
Ohne präzise bauphysikalische Planung drohen Schimmel und Bauschäden. Eine fundierte Analyse ist deshalb obligatorisch.Flächenverlust einkalkulieren
Dämmstoffdicken zwischen 60 und 80 mm führen zu einem leichten Rückgang der nutzbaren Fläche – bei kleineren Einheiten oder hochpreisigen Lagen sollte das berücksichtigt werden.Detailplanung erforderlich
Übergänge an Laibungen, Heizkörpernischen oder Steckdosen sind sensibel – hier entscheidet die Qualität der Ausführung über den langfristigen Erfolg.
Technischer Aufbau – was ein gutes System ausmacht
Ein effektives Innendämmsystem besteht in der Regel aus fünf aufeinander abgestimmten Schichten:
Untergrundvorbereitung – reinigen, ausgleichen
Dämmplatten – vollflächig verklebt oder verdübelt, hohlraumfrei
Dampfbremse – feuchtigkeitsregulierend (materialabhängig)
Armierungsschicht – gegen Rissbildung
Endbeschichtung – z. B. Putz oder Trockenbau
Wärmedämmstärke – zwischen Effizienz und Wirtschaftlichkeit
Ab ca. 80 mm Dämmstärke nehmen die energetischen Zugewinne spürbar ab – Wärmebrücken lassen sich bauartbedingt nicht vollständig vermeiden. Dennoch ist diese Stärke in vielen Altbauten wirtschaftlich und technisch sinnvoll.
Soll jedoch ein bestimmter U-Wert (z. B. für KfW-Förderung oder ESG-Ratings) erreicht werden, muss die optimale Dämmstärke individuell berechnet werden – je nach Bestandsmaterial, Zielwert und gewünschtem Effizienzhaus-Standard.
Dämmstoffe im Überblick – Einsatzfelder & Kosten (inkl. Einbau)
Material | Vorteile | Kosten/m² |
|---|---|---|
Kalziumsilikat | Feuchteregulierend, schimmelhemmend – ideal für Altbau | 100–160 € |
Holzfaser | Nachhaltig, klimaregulierend | 90–130 € |
PUR/PIR | Sehr gute Dämmleistung bei geringer Dicke – gut bei Flächenmangel | 80–120 € |
Mineralwolle | Günstig, schallschützend, brandsicher | 70–100 € |
VIP (Vakuumplatten) | Höchste Dämmleistung bei geringstem Platzbedarf – teuer | >200 € |
Zusatzkosten für z. B. Heizkörperverlegung oder Laibungsanschlüsse sind objektspezifisch zu kalkulieren.
Förderung & Finanzierung: Relevanz für Investor:innen
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet attraktive Zuschüsse für Einzelmaßnahmen – wie z. B.:
BAFA-Zuschuss: Bis zu 20 %
iSFP-Bonus: +5 % bei vorliegendem Sanierungsfahrplan
KfW-Förderkredite: Tilgungszuschüsse & zinsgünstige Darlehen für umfassende Sanierungen
Wichtig: Förderanträge müssen vor Maßnahmenbeginn gestellt werden – ein formaler, aber entscheidender Punkt.
Wirtschaftlichkeit & Umlagefähigkeit – strategische Bewertung für Bestandshalter:innen
Für Vermieter:innen steht bei der Innendämmung weniger die direkte Energieeinsparung im Fokus als vielmehr die Möglichkeit zur teilweisen Umlage der Investitionskosten gemäß § 559 BGB. Gleichzeitig verbessert eine energetische Sanierung – insbesondere bei gezielten Einzelmaßnahmen wie der Innendämmung – die Energieeffizienzklasse und wirkt sich damit positiv auf die Objektbewertung, ESG-Konformität sowie die Finanzierungsbedingungen aus. Im Rahmen einer gesamtheitlichen Revitalisierungsstrategie kann die Maßnahme dazu beitragen, den Wert und die Vermietbarkeit insbesondere in regulierten oder schwer sanierbaren Lagen nachhaltig zu steigern.
Zudem ermöglicht die Modularität der Innendämmung eine gezielte Umsetzung bei Leerstand oder Mieter:innenwechsel – mit hoher Planungssicherheit und klar kalkulierbarem Kosten-Nutzen-Verhältnis.
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Strategischer Hebel für nachhaltige Portfolios
Die Innenwanddämmung ist weit mehr als eine technische Sanierungsmaßnahme – sie ist ein strategisches Werkzeug zur ESG-konformen Weiterentwicklung von Bestandsimmobilien.
Für Banken, Bestandshalter und institutionelle Investoren bietet sie die Möglichkeit, Immobilien mit begrenztem Sanierungszugang (z. B. Denkmalschutz, Grenzbebauung) energetisch zukunftsfähig zu machen – mit positiven Effekten auf Energieklassen, ESG-Ratings, Förderfähigkeit und langfristige Vermietbarkeit.
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