Die Mietpreisbremse - Regelung, Ausnahmen und Auswirkungen auf Modernisierungen
Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um dem starken Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten entgegenzuwirken und Mieter vor überhöhten Mietforderungen bei Neuvermietung zu schützen. Sie regelt, wie hoch die Miete bei der Wiedervermietung einer Bestandswohnung maximal sein darf. Dennoch gibt es wichtige Ausnahmen - insbesondere bei Neubauten und umfassenden Modernisierungen.
Außerdem gilt die Mietpreisbremse nur in ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Bundesländern per Verordnung bestimmt wurden. Dadurch das nicht jedes Bundesland von dieser Möglichkeit gebrauch macht, gilt in manchen Regionen gar keine Mietpreisbremse.
Grundprinzip der Mietpreisbremse
In Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete kann über den örtlichen Mietspiegel ermittelt werden. Falls kein Mietspiegel vorhanden ist, wird sie anhand von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen geschätzt.
Rechenbeispiel zur Mietpreisberechnung
Ortsübliche Vergleichsmiete: 8,00 €/m²
Maximal zulässige Miete bei Neuvermietung: 8,00 € x 1,10 = 8,80€/m²
Wichtig:
Wenn die bisherige Miete bereits über diesem Betrag lag, darf sie bei der Neuvermietung beibehalten werden, sofern der neue Mieter vor Vertragsabschluss schriftlich informiert wurde.
Mietpreisbremse im Zusammenhang mit Modernisierungen
Vermieter dürfen bestimmte Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Dies kann zu höheren Mieten führen. Die Mietpreisbremse begrenzt diese Auswirkungen bei der Wiedervermietung, da trotz Modernisierung die miete nur maximal 10% über der Vergleichsmiete liegen darf - sofern keine Ausnahme greift.
Ausnahme: Umfassende Modernisierung
Die Mietpreisbremse greift nicht, wenn die Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung neu Vermietet wird.
Eine Umfassende Modernisierung liegt vor, wenn:
Die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus betragen (das sind ungefähr 1.000€/m²)
mehrere wesentlichen Bereiche der Wohnung (z.B. Dach, Fenster, Sanitär, Elektroinstallation) deutlich verbessert wurden.
In diesen Fall darf der Vermieter eine marktübliche Miete frei vereinbaren, auch wenn sie über der 10%-Grenze liegt. Es gelten jedoch weiterhin die Regelungen zu Mietpreisüberhöhung und Mietwucher - also maximal 50% über der ortsüblichen Miete.
Mietpreisbremse Neubau - ist sie relevant?
Nein.
Für Neubauten, die nach dem 01. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Ziel dieser Ausnahme ist es, den Wohnungsneubau nicht durch Mietbegrenzungen unattraktiv zu machen.
Rechtsfolgen bei Verstößen
Wenn ein Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt, kann der Mieter die Miete auf das zulässige Maß senken - sogar Rückwirkend (maximal ab dem Monat nach der Rüge).
Dafür muss der Mieter die Rüge schriftlich einreichen, mit dem ausdrücklichen Hinweis auf den Verweis des Mietspiegels und somit eine Überzahlung rückfordern.
Eine solche Rückforderung ist möglich wenn:
Die Miete über 10% der Vergleichsmiete liegt
keine Ausnahme wirksam geltend gemacht wurde
der Mieter rügt
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Die Mietpreisbremse stellt einen wichtigen Schutzmechanismus für Mieter dar, wird aber durch Ausnahmen wie Neubauten und umfassenden Modernisierungen gezielt ergänzt, um Investitionen im Wohnraum nicht zu behindern. Für Mieter ist es entscheidend, ihre Rechte zu kennen, Mietspiegel zu prüfen und bei Verdacht auf überhöhte Mieten aktiv zu werden.
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