Immobilien Rendite steigern - durch Dämmung oder effiziente Heizung?
Ein Vergleich der Sanierungsstrategien unter Rendite-, ESG- und Fördergesichtspunkten – inklusive interaktiver Berechnungsmöglichkeiten über viadukt
Zwischen Investition in Gebäudehülle und Heizung: Welcher Hebel wirkt am besten?
Im Spannungsfeld zwischen steigenden ESG-Anforderungen, Förderprogrammen und wirtschaftlichem Druck stehen viele Bestandshalter:innen vor der Frage:
Investieren wir zuerst in die Gebäudehülle – oder in ein neues, effizientes Heizsystem?
Beide Maßnahmen senken den Energiebedarf und CO₂-Emissionen – ihre Auswirkungen auf Immobilien Rendite, Portfolio-Bewertung, Förderfähigkeit und ESG Scoring unterscheiden sich jedoch erheblich. Dabei gilt: In den meisten Fällen ist es kein „Entweder-oder“, sondern eine abgestimmte Kombination, die langfristig am besten wirkt.
1. Dämmung: Fundament für langfristige Wertsteigerung
Vorteile:
Nachhaltige Verbrauchsreduktion: Eine verbesserte Gebäudehülle reduziert dauerhaft den Heizwärmebedarf – gerade bei steigenden Energiepreisen ein entscheidender Vorteil.
Starke Wirkung auf ESG & Taxonomie: Die Effizienzklasse verbessert sich, was sich positiv auf CO₂ Bilanz (Scope 1–3), Ratings und Finanzierungsbedingungen auswirkt.
Förderfähig als Einzelmaßnahme (BEG + iSFP-Bonus) und anteilig umlagefähig nach § 559 BGB.
Mehr Lebensqualität: Besser gedämmte Gebäude bieten ein stabileres, komfortableres Raumklima – im Sommer wie im Winter – und schützen besser vor Lärm.
Wirtschaftlicher Hebel:
Höhere Investitionskosten und längere Amortisationszeiten (typisch 10–20 Jahre) – jedoch stabilisiert Dämmung langfristig Verbrauch und Wert.
Durch die Modernisierungsumlage gemäß § 559 BGB können bis zu 8 % der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Bei Dämmmaßnahmen liegt die tatsächliche Umlage häufig bei 2–3 €/m² monatlich – insbesondere in Beständen mit Modernisierungs- oder Mietsteigerungspotenzial ist das ein starker Hebel zur Steigerung der Immobilienrendite.
Vermieter:innen profitieren zusätzlich direkt von der gesunkenen Heizlast: Die durch Dämmung eingesparten Energiekosten beim Mieter:innen können über die Modernisierungsumlage effektiv an den Vermieter fließen – ein wirtschaftlicher Vorteil, der auch die Betriebskostenbilanz verbessert.
Typische Herausforderungen:
Flächenverluste durch Dämmstärken, bauphysikalische Risiken bei schlechter Planung, teils komplexe Ausführung.
Auch bei optimaler Dämmung reicht die bestehende Heizung allein oft nicht, um die gesetzliche Erneuerbare-Energien-Quote von 65 % zu erfüllen – eine nachhaltige Heiztechnik ist deshalb immer notwendig.
Wichtig: Bei ausreichender Dämmung kann die Heizlast so weit sinken, dass eine Wärmepumpe mit kleiner Leistung ausreicht – das spart sowohl Investitions- als auch Betriebskosten und ermöglicht gute Förderquoten.
2. Effiziente Heizung: Fördermittel nutzen, CO₂ schnell senken
Vorteile:
Hohe Förderquoten (bis zu 70 % z. B. für Wärmepumpen mit iSFP-Bonus).
Schnelle CO₂ Reduktion und verbesserte CO₂ Bilanz, insbesondere bei Umstieg von Öl- oder Gasheizungen.
Kombinierbarkeit mit Photovoltaik für weitere Einsparungen.
Geringere Initialkosten als umfangreiche Dämmmaßnahmen.
Mehr Klimakomfort: Wärmepumpen ermöglichen nicht nur Heizen, sondern auch passives oder aktives Kühlen – ein zunehmend wichtiger Aspekt mit Blick auf heiße Sommer und ESG-relevante Lebensqualität.
Grenzen:
Effizienz hängt stark von der Gebäudehülle ab: Ohne ausreichende Dämmung läuft auch die beste Heizung weniger effizient als sie könnte.
Förderungen setzen oft Mindeststandards an Gebäudedämmung und Heizlast voraus.
Heizsysteme sind technisch begrenzt abschreibbar (~15 Jahre), Dämmung wirkt langfristiger.
Wirtschaftlicher Hebel:
Bei Heizsystemen ist die Umlagefähigkeit differenzierter zu betrachten: Sie ist möglich, wenn durch die neue Heizung eine Effizienzverbesserung erzielt wird – in der Praxis ist sie aber oft eingeschränkt und seltener in voller Höhe realisierbar. Der wirtschaftliche Hebel liegt hier vor allem in den hohen Förderquoten, dem schnellen Effekt auf die CO₂ Bilanz, der positiven Wirkung auf das ESG Scoring sowie der technischen Modernisierung des Bestands.
Direktvergleich: Rendite, Risiko & Wirkung
Kriterium | Dämmung | Effiziente Heizung (z. B. WP) |
|---|---|---|
Investitionskosten | Hoch | Mittel |
Amortisationszeit | Mittel bis lang (typisch 10–20 Jahre) | Kurz bis mittel (typisch 7–15 Jahre) |
Förderfähigkeit | Bis zu 25 % (BEG + iSFP) | Bis zu 70 % (abhängig vom System & iSFP) |
Umlagefähigkeit (§ 559) | Ja, anteilig über § 559 BGB (ca. 2–3 €/m²) | Ja, anteilig bei Effizienzsteigerung |
Einfluss auf Effizienzklasse | Hoch (abhängig vom ursprünglichen Gebäudezustand) | Mittel (abhängig vom Gebäudezustand) |
ESG-/Taxonomie-Relevanz | Hoch (Scope 1–3, Effizienzklasse) | Mittel (v. a. CO₂-Emissionen, Scope 1) |
Technisches Risiko | Gering (bei guter Ausführung) | Mittel (bei falscher Auslegung) |
Auswirkung auf Portfoliobewertung | Hoch | Mittel |
Mehr zu den möglichen Energieeffizienzmaßnahmen und deren Auswirkungen auf Rendite, ESG Scoring, Förderung oder CO₂ Bilanz erfahren Sie auf viadukt – dem digitalen Tool zur individuellen Sanierungs- und Finanzierungsplanung. Dort können Sie nicht nur einzelne Maßnahmen simulieren, sondern erhalten auch eine interaktive Portfolioanalyse, konkrete Fördermittelberechnungen und einen ganzheitlichen Blick auf Ihre Immobilienstrategie.
Strategische Empfehlung für Bestandshalter:innen
Die effiziente Heizung bietet einen starken kurzfristigen Hebel für CO₂ Reduktion und Fördermittel, ist aber in ihrer Wirkung ohne ausreichende Dämmung begrenzt. Umgekehrt sichert die Dämmung dauerhaft niedrige Verbrauchswerte, verbessert die ESG-Kennzahlen und die Portfoliobewertung, benötigt aber mehr Zeit und Investition.
In den meisten Fällen ist eine Kombination die sinnvollste Lösung:
Zuerst Dämmung – außen oder innen – gezielt bei Leerständen oder Sanierungsabschnitten umsetzen, um die Basis zu schaffen.
Dämmung und moderne, nachhaltige Heiztechnik sollten idealerweise gemeinsam geplant und – je nach Bauabschnitt oder Leerstand – entweder nacheinander oder in einem Zuge umgesetzt werden. So lässt sich die Technik optimal auf die neue Gebäudehülle abstimmen und die gesetzlichen Anforderungen an erneuerbare Energien zuverlässig erfüllen.
Zukunftssicherheit durch Sanierung: ESG-Risiken aktiv managen
In Zeiten politischer und gesetzlicher Unsicherheiten gewinnen energetische Sanierungsmaßnahmen wie Dämmung und der Einsatz effizienter Heizsysteme – insbesondere Wärmepumpen – zusätzlich an strategischer Bedeutung.
Frühzeitige Umsetzung schafft Planungssicherheit:
Wer bereits heute die Effizienzstandards von morgen erfüllt, reduziert das Risiko zukünftiger regulatorischer Nachrüstpflichten (z. B. durch EU-Gebäuderichtlinie, GEG-Novellen oder nationale Sanierungsfahrpläne).Förderfenster nutzen, solange sie bestehen:
Fördermittel sind politisch getrieben und unterliegen oft Kürzungen. Frühzeitige Umsetzung sichert hohe Förderquoten – und reduziert damit die Kapitalkosten der Sanierung erheblich.Wettbewerbsvorteil im ESG Scoring:
Energetisch sanierte Gebäude schneiden besser in ESG Ratings, verbessern ihre CO₂ Bilanz und erfüllen Anforderungen der Taxonomie. Das erhöht die Attraktivität für institutionelle Investoren und verbessert die Refinanzierung.Positiver Effekt auf CapEx-Planung und Transaktionsprozesse:
Eine frühzeitig dokumentierte Sanierungsstrategie mit klarer ESG-Wirkung erhöht die Transparenz gegenüber Gutachter:innen und Transaktionspartnern. Durch bessere Nachvollziehbarkeit der Maßnahmen und Wirkungen kann dies zu stabileren Bewertungen und geringeren Risikoabschlägen führen – insbesondere bei ESG-orientierten Investoren.Höhere Bewertungssicherheit:
Ein modernisiertes, ESG-konformes Portfolio bietet dauerhaft stabile Cashflows, geringere Leerstandsrisiken und bessere Bewertungsperspektiven – unabhängig von sich ändernden gesetzlichen Vorgaben.Risikominimierung durch integrierte Strategie:
Wer nur Einzelmaßnahmen umsetzt, bleibt anfällig für neue Vorgaben. Eine abgestimmte Sanierungsstrategie (Dämmung + nachhaltige Heizung) senkt dauerhaft Emissionen und Energieverbrauch – und schützt so vor regulatorischem Handlungsdruck.Strandinggefahr aktiv vermeiden:
Eine frühzeitige, kombinierte Planung und Umsetzung reduziert das Risiko, dass Gebäude zukünftig als nicht mehr nutzbar oder nicht mehr vermarktbar gelten. Wer jetzt umfassend saniert, stellt sein Portfolio zukunftssicher auf – unabhängig von regulatorischen oder förderpolitischen Änderungen.
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Es gibt kein „entweder Dämmung oder Heizung“ – sondern ein „gemeinsam stärker“
Für Investor:innen und Bestandshalter:innen mit langfristigem Anlagehorizont bringt die Kombination aus optimierter Gebäudehülle und effizienter Heizung die beste Rendite und Zukunftssicherheit. Wer nur die Heizung tauscht, nutzt zwar kurzfristige Förderungen, verpasst aber die Chance auf nachhaltige Portfolioentwicklung. Und wer nur dämmt, erreicht ohne nachhaltige Heiztechnik keine volle CO₂ Einsparung.
Die Zukunft gehört deshalb integrierten Sanierungsstrategien – individuell angepasst an Gebäudezustand, Förderkulisse und ESG-Ziele. Noch wichtiger als die Maßnahme selbst ist jedoch eine belastbare Planung: Mit viadukt lassen sich alle Optionen individuell berechnen – von Dämmung über Heizung und Photovoltaik bis hin zu Fördermitteln – für Einzelimmobilien ebenso wie für ganze Portfolios.
Jetzt mit dem Immobilien Rendite Rechner prüfen, welche Kombination aus Dämmung, Heizung, Photovoltaik und Förderung für Ihre Immobilie am meisten bringt.
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