Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG): Was sich ändern soll – und was das für deine Sanierung bedeutet
Wichtig vorab: Beim GMG handelt es sich bislang nur um ein Eckpunktepapier von CDU/CSU und SPD vom 24. Februar 2026 – kein verabschiedetes Gesetz. Das Gesetz soll noch vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten, der politische Prozess läuft aber noch. Dieser Artikel beschreibt die geplanten Änderungen – keine geltende Rechtslage. Was sich konkret ändern soll, was bleibt – und was das für deine Sanierungsentscheidung bedeutet.
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So funktioniert das geplante GMG
Was ist das GMG – und was war das GEG?
Das GEG (Gebäudeenergiegesetz) in seiner Fassung von 2023 hatte eine Pflicht eingeführt, dass neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Außerdem gab es Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten. Diese Regelungen haben bei vielen Eigentümer:innen und Unternehmen für Verunsicherung gesorgt – der Absatz neuer Heizungen ist in der Folge eingebrochen.
Das neue GMG schafft diese Vorgaben ab und setzt stattdessen auf Technologieoffenheit, Eigenverantwortung und einen schrittweisen Übergang.
Merkmal | GEG (aktuell gültig) | GMG (geplant) |
|---|---|---|
65 %-EE-Pflicht beim Heizen | ✅ Ja | ❌ Abgeschafft |
Betriebsverbote für Heizungsarten | ✅ Ja | ❌ Abgeschafft |
Gas-/Ölheizung neu einbauen | Stark eingeschränkt | ✅ Möglich (mit Biotreppe) |
Wärmepumpe / Fernwärme | Bevorzugt | ✅ Weiterhin bevorzugt |
Sanierungspflicht für Bestand | Indirekt | ❌ Keine neuen Pflichten |
Förderung BEG | Unsicher | ✅ Gesichert bis mindestens 2029 |
Die Biotreppe: Was gilt ab 2029 für Gas- und Ölheizungen?
Wer nach Inkrafttreten des GMG eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, ist an die sogenannte Biotreppe gebunden: einen schrittweise steigenden Pflichtanteil an CO₂-neutralen Brennstoffen wie Biomethan oder synthetischen Kraftstoffen.
Ab Inkrafttreten (2026): Neue Gas-/Ölheizungen unterliegen der Biotreppe
Ab 1.1.2029: Mindestens 10 % klimafreundliche Brennstoffe im Mix
Bis 2040: Stufenweise Erhöhung in drei weiteren Schritten (konkrete Prozentsätze folgen im Gesetzestext)
Wichtig: Auf den Bio-Anteil entfällt der CO₂-Preis – das dämpft die Mehrkosten. Entsprechende Tarife werden bereits heute von Gas- und Öllieferanten angeboten.
Welche Heizungsoptionen stehen dir künftig offen?
Das GMG führt einen technologieoffenen Katalog ein. Beim Heizungstausch kannst du wählen zwischen:
Wärmepumpe (Luft-Wasser, Sole-Wasser, Wasser-Wasser)
Fernwärme- oder Nahwärmeanschluss
Hybridheizung (z. B. Wärmepumpe + Gas-Backup)
Biomasseheizung (Pellets, Hackschnitzel)
Gas- oder Ölheizung (mit Biotreppe-Pflicht)
Bestehende Heizungen, die noch funktionieren, können ohne Einschränkungen weitergenutzt werden.
Was bedeutet das GMG für dich als Eigentümer:in?
Deine Heizung funktioniert noch
Kein Handlungsbedarf. Das GMG enthält keine Pflicht zum Austausch funktionierender Heizungsanlagen. Keine Nachrüstpflicht, kein Zeitdruck durch das Gesetz.
Du musst oder willst deine Heizung tauschen
Hier greift die neue Entscheidungsfreiheit des GMG. Du wählst aus dem technologieoffenen Katalog die Lösung, die zu deinem Gebäude passt. Die Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) gilt weiterhin – und ist bis mindestens 2029 finanziert.
Zur Einordnung: Gas- und Ölheizungen stehen damit zwar wieder formal zur Wahl, wirtschaftlich attraktiver werden sie dadurch nicht. Die Biotreppe fügt neue Folgepflichten hinzu, der CO₂-Preis auf den fossilen Anteil steigt weiter – und die Verfügbarkeit von Biomethan in ausreichender Menge ist noch nicht gesichert.
Wichtige Bedingungen beim Einbau einer Gas- oder Ölheizung:
Ab Inkrafttreten gilt die Biotreppe
Ab 2029: mindestens 10 % Bio-Anteil im Brennstoff
Kontrolle läuft über die ohnehin vorgeschriebene Abgasprüfung des Schornsteinfegers
Du baust neu
Neubauten folgen ab 2030 dem EU-Standard: Alle neuen Wohn- und Nichtwohngebäude müssen dann als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Öffentliche Gebäude gelten diese Anforderungen bereits ab 2028. In der Praxis bedeutet das: Wärmepumpe, Fernwärme oder Biomasse – Gasheizungen im Neubau werden faktisch zum Auslaufmodell.
Beispielrechnung: Was kostet die Biotreppe – und was kostet das Warten?
Mehrkosten durch den Bio-Anteil (10 % ab 2029)
Wer sich für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, zahlt für den Bioanteil einen Aufpreis gegenüber konventionellen Tarifen. Auf Basis aktuell verfügbarer Tarife (Quelle: Verivox) ergibt sich für ein typisches Einfamilienhaus folgendes Bild:
Heizungsart | Jahresverbrauch (Beispiel) | Mehrkosten pro Monat |
|---|---|---|
Biogas (10 % Anteil) | 23.000 kWh | bis zu 16 € |
Grün-Heizöl (10 % Anteil) | 3.000 Liter | bis zu 23 € |
Für diesen Bio-Anteil entfällt der CO₂-Preis – die tatsächlichen Nettokosten liegen also darunter.
Die größere Rechnung: Betriebskosten im Vergleich
Die Biotreppe ist nicht das einzige, was auf fossile Heizungen zukommt. Ab 2029 ist geplant, den europäischen Emissionshandel (ETS2) auf Gebäude auszuweiten – mit deutlich steigendem CO₂-Preis. Gleichzeitig bleiben globale Lieferketten für Gas und Öl anfällig: Allein durch die Straße von Hormus laufen rund 30 % des weltweiten Rohöltransports.
Ein Vier-Personen-Haushalt im Einfamilienhaus mit Gasheizung kann in einem Szenario mit steigenden Energiepreisen ab 2028/29 auf jährliche Betriebskosten von über 13.000 € kommen – allein für Heizung und Mobilität.
Wer rechtzeitig auf eine Wärmepumpe umstellt, zahlt selbst bei stabilen Strompreisen deutlich weniger. Die Differenz kann über 7.000 € pro Jahr betragen. Die Mehrinvestition amortisiert sich dann oft in weniger als drei Jahren.
Wichtige Bedingungen:
Die Einsparung hängt stark von deinem konkreten Verbrauch, Gebäudestandard und lokalen Energiepreisen ab
Geförderte Investitionen (BEG) reduzieren die Anfangsinvestition erheblich
Immobilien mit fossil beheizten Anlagen gelten am Markt zunehmend als „Stranded Assets" mit sinkenden Wiederverkaufswerten
Gesetzliche Regelungen im Überblick
Förderung: BEG bleibt bis mindestens 2029
Die Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) wird weiterhin für den Einbau klimaneutraler Heizungen sowie für energetische Sanierungsmaßnahmen gewährt. Die Finanzierung ist bis mindestens 2029 sichergestellt.
Wärmeplanung: Weniger Aufwand für kleine Kommunen
Die kommunale Wärmeplanung wird vom Heizungsgesetz entkoppelt. Für Kommunen unter 15.000 Einwohnern reduziert sich der Planungsaufwand um bis zu 80 %. Das gibt dir als Eigentümer:in früher Klarheit darüber, ob Fernwärme in deiner Straße eine Option wird.
EU-Gebäuderichtlinie (EPBD): Keine neuen Sanierungspflichten für Bestand
Die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) wird im GMG 1:1 umgesetzt – allerdings ohne zusätzliche gebäudeindividuelle Sanierungspflichten für bestehende Wohngebäude. Die nationalen Energieeffizienzklassen werden bis Ende 2029 an europäische Standards angepasst.
Fernwärme: Mehr Schutz, mehr Transparenz
Das GMG stärkt Wärmenetze als zentrales Instrument der Wärmeversorgung. Geplant sind:
Verpflichtende Preistransparenzplattform für Fernwärmeunternehmen
Stärkung der Preisaufsicht und Einrichtung einer Schlichtungsstelle
Aufstockung der Bundesförderung für effiziente Wärmenetze (BEW)
Schutz für Mieter:innen vor überhöhten Nebenkosten durch den Einbau unwirtschaftlicher Heizungen
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Das GMG gibt dir als Eigentümer:in zurück, was viele beim GEG vermisst haben: Entscheidungsfreiheit und Technologieoffenheit beim Heizungstausch. Die 65-Prozent-Pflicht soll Geschichte sein, Betriebsverbote entfallen.
Gleichzeitig ändert das Gesetz nichts an den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die auf fossil beheizte Gebäude zukommen: steigende CO₂-Preise, unsichere Lieferketten, sinkende Wiederverkaufswerte. Für die meisten Eigentümer:innen bleibt die sinnvollste Sanierungsoption dieselbe wie zuvor. Wer jetzt in eine klimafreundliche Heizung investiert, profitiert von BEG-Förderung, sinkenden Betriebskosten und stabilem Gebäudewert.
Das GMG gibt dir Zeit. Wer die Zahlen kennt, nutzt sie.
Dieser Beitrag basiert auf den Eckpunkten des Gebäudemodernisierungsgesetzes vom 24. Februar 2026 (CDU/CSU und SPD Bundestagsfraktionen). Es handelt sich um geplante, noch nicht verabschiedete Regelungen – Angaben ohne Gewähr.
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