Die Modernisierungsumlage: Alle Infos und Voraussetzungen
Die Modernisierungsumlage ist ein rechtliches Instrument im deutschen Mietrecht, das es Vermieter:innen ermöglicht, die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen teilweise auf die Mieter:innen umzulegen. Dies geschieht, indem die Miete nach einer Modernisierung erhöht wird. Sie ist im § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.
So funktioniert die Mietumlage:
Was gilt als Modernisierungsmaßnahme, die umgelegt werden kann?
Nur bestimmte Maßnahmen gelten als umlegbare Modernisierung, darunter:
Energetische Sanierungen, die den Energieverbrauch senken (z. B. Dämmungen, neue Fenster, effiziente Heizsysteme wie Wärmepumpen).
Verbesserungen der Wohnqualität, wie der Einbau eines Aufzugs, eines Balkons oder einer besseren Schallschutzisolierung.
Maßnahmen zur Einsparung von Wasser.
Normale Instandhaltungen oder Reparaturen (z. B. das Ersetzen einer kaputten Heizung) dürfen nicht umgelegt werden. Hierbei handelt es sich um Erhaltungsmaßnahmen, die nicht zu einer Mieterhöhung führen.
Wie hoch darf eine Mietumlage sein?
Entscheidend ist eine vorausschauende, wirtschaftlich geplante Modernisierung. Dazu gehört, die sogenannte Modernisierungsumlage mit einzuplanen – eine Renditechance mit Deckel. Nach § 559 BGB ist es Vermieterinnen und Vermietern erlaubt, bis zu acht Prozent ihrer aufgewendeten Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umzulegen. Die Kosten dürfen allerdings eine bestimmte Höhe nicht überschreiten. Um Mieterinnen und Mieter zu schützen, gelten jedoch festgelegte Kappungsgrenzen:
• Bei Heizungstausch und neuer Anlagentechnik dürfen maximal 0,50 €/m² monatlich innerhalb von sechs Jahren umgelegt werden.
• Bei übrigen Modernisierungen wie Dämmung oder Fenstertausch liegt die Grenze bei maximal 2 €/m² (bei Ausgangsmieten bis 7 €/m²) beziehungsweise 3 €/m² (bei Mieten ab 7,01 €/m²).
Wichtige Bedingungen:
Drittmittel/Förderungen müssen abgezogen werden: Mindestens 35 % der förderfähigen Kosten müssen bei der Berechnung der umlegbaren Kosten abgezogen werden, da diese durch öffentliche Gelder gefördert werden und nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen.
Erhaltungsanteil: Bei energetischen Maßnahmen werden pauschal 15 % der Kosten als Erhaltungsaufwand abgezogen, bevor die Modernisierungsumlage berechnet wird.
Beispielrechnung für die Modernisierung eines 40er-Jahre-Baus, 337 m², 2 Einheiten, Standort: Wuppertal
Maßnahme | Kosten brutto | Kosten nach Förderung |
|---|---|---|
Fenster | 34.500 € | 27.500 € |
Luftwärmepumpe | 34.550 € | 22.450 € |
Kellerdeckendämmung | 7.600 € | 6.100 € |
Dämmung oberste Geschossdecke | 10.850 € | 8.700 € |
PV-Anlage (13 kWp) | 15.000 € | 15.000 € |
Gesamtkosten nach Förderung: 79.750 €
Mit der Umlage und CO₂-Kostenreduktion lassen sich demnach jährlich rund 5.050 Euro einspielen. Bei einer Vollfinanzierung über 20 Jahre mit einer Monatsrate von rund 470 Euro ergibt sich eine Investitionsrendite von etwa sechs Prozent – inklusive positivem Cashflow von rund 30 € monatlich.
Auch die Mieter und Mieterinnen profitieren: Trotz Umlage sinken ihre Nebenkosten um circa 500 Euro pro Jahr – bei spürbar höherem Wohnkomfort. Fazit: Eine gezielte Modernisierung ist kein Zusatz, sondern eine Voraussetzung für die langfristige Werthaltigkeit und Rendite einer Immobilie. Wer wirtschaftlich plant, investiert nicht nur in die Bausubstanz, sondern in eine zukunftssichere Kapitalanlage.
Mietumlage: Ankündigungspflicht der Vermieter:innen
Vermieter:innen müssen die Modernisierungsmaßnahmen den Miter:innen drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Die Ankündigung muss detailliert sein und Folgendes enthalten:
Welche Maßnahmen durchgeführt werden.
Welche Kosten entstehen.
Wie hoch die Mieterhöhung ausfallen wird.
Härtefallregelung für Mieter:innen
Mieter:innen können sich gegen die Modernisierungsumlage wehren, wenn sie dadurch in eine unzumutbare finanzielle Lage geraten (Härtefallregelung). Die Prüfung erfolgt individuell, und in solchen Fällen kann die Mieterhöhung teilweise oder vollständig abgelehnt werden.
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Die Modernisierungsumlage bietet Vermieter:innen die Möglichkeit, wertsteigernde und energetisch sinnvolle Maßnahmen anteilig auf die Mieter:innen umzulegen. Gesetzliche Vorgaben und Deckelungen schützen Mieter:innen vor übermäßigen Belastungen.
Bei energetischen Maßnahmen, insbesondere beim Einbau neuer Heizungsanlagen wie einer Erdsonden-Wärmepumpe, darf die jährliche Mieterhöhung 10 % der aufgewendeten Kosten (abzüglich Förderungen) betragen. Zusätzlich gibt es eine Deckelung auf maximal 0,50 € pro m² monatlich innerhalb von sechs Jahren.
Trotz der Mieterhöhung können Mieter:innen oft finanziell profitieren: Da die Maßnahmen die Energieeffizienz der Wohnung verbessern, sinken langfristig die Nebenkosten (z.B. Heizkosten), was die Mietkostensteigerung kompensieren kann. Dies führt langfristig zu einer Entlastung der Mieter:innen durch niedrigere Betriebskosten, auch wenn die Grundmiete steigt.
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